État des lieux de sortie à Genève : la peinture, usure ou dégât ?

Un lundi matin, un trois-pièces vide à Genève. La gérante ouvre les volets, la lumière rase les murs et fait ressortir ce qu’on ne voyait plus en vivant là : le rectangle plus clair d’une armoire, une écaillure près de la fenêtre, trois trous de chevilles au salon. Tout l’enjeu de l’état des lieux de sortie tient là — décider, mur par mur, ce qui relève du temps qui passe et ce qui vous revient.

Bonne nouvelle : la ligne de partage est plus claire qu’on ne le croit, et elle vaut dans les deux sens. Voici comment se lit un état des lieux côté peinture, défaut par défaut, avec les délais qui comptent.

Comment se lit un état des lieux de sortie

À la sortie, on ne juge pas la peinture dans l’absolu. On la compare à son point de départ : l’état des lieux d’entrée. C’est le document de référence, celui qui dit dans quel état vous avez reçu le logement.

Le procès-verbal de sortie, daté et signé par les deux parties, sert ensuite de preuve. S’il liste les défauts de façon claire, il peut même valoir avis des défauts. Mais attention à un point souvent ignoré : vous n’êtes jamais obligé de signer un procès-verbal dont vous contestez le contenu. Vous pouvez y noter vos réserves, ou refuser de signer.

Le principe qui gouverne tout est simple. En partant, le locataire rend le logement « dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat » (art. 267 al. 1 CO) : un logement utilisé normalement, pas un logement remis à neuf. Et sans état des lieux d’entrée écrit, c’est au bailleur de prouver qu’un défaut n’existait pas à votre arrivée.

Reste une chose que beaucoup de gens découvrent trop tard : les délais. À la restitution, le bailleur doit vérifier l’état et signaler les défauts immédiatement (art. 267a CO). En pratique, on parle de deux à trois jours ouvrables ; l’ASLOCA Genève considère qu’une semaine est déjà tardive. Le Tribunal fédéral a jugé tardif un avis donné plus de deux mois après la remise des clés (arrêt 4A_388/2013), avec à la clé la perte du droit de réclamer. Constater et notifier vite, c’est donc dans l’intérêt de tout le monde : cela fait un décompte solide côté régie, et un cadre clair côté locataire.

Peinture écaillée ou cloquée : usure du temps ou dégât ?

C’est le cas le plus fréquent, et le plus mal compris. Une peinture s’écaille ou cloque pour beaucoup de raisons qui n’ont rien à voir avec le locataire : elle a simplement fait son temps, le support tirait un peu d’humidité, la précédente couche accrochait mal. Dans ces cas, c’est de l’usure — à la charge du bailleur.

Le loyer, en effet, est réputé couvrir l’entretien lié à un usage normal. Le vieillissement courant de la peinture en fait partie. Une paroi qui se ternit, une embrasure dont l’émail s’égrène avec les années : personne n’a à « réparer le temps ».

La peinture écaillée ne bascule du côté du locataire que si elle vient d’un usage anormal : un choc, un meuble traîné contre le mur, une infiltration laissée sans réaction, une paroi fortement noircie. La question à se poser n’est pas « est-ce abîmé ? » mais « qu’est-ce qui l’a abîmé ? ». Le temps, ou un usage brutal.

Peinture jaunie : le soleil, le temps… ou la fumée

Un plafond qui jaunit, un mur qui grise au-dessus d’un radiateur : là encore, le temps est le premier suspect. Le soleil, la chaleur, l’oxydation d’une vieille peinture synthétique font jaunir sans que personne y soit pour rien. Ce jaunissement-là est de l’usure normale, à la charge du bailleur.

Une exception revient souvent, et elle est nuancée : la cigarette. Des murs et plafonds jaunis par la fumée sont considérés par la pratique comme une usure excessive, parce que les résidus de nicotine exigent un travail supplémentaire — une couche d’apprêt isolante anti-nicotine, plus coûteuse qu’une simple repeinte. Selon la pratique dominante, ce surcoût peut être mis à la charge du locataire fumeur. Fumer chez soi reste licite ; c’est l’ampleur du jaunissement qui fait basculer en usure excessive, et cela s’apprécie au cas par cas.

Peinture à refaire : qui paie, et jusqu’à quand

Quand l’état des lieux conclut qu’une peinture est « à refaire » et qu’un dégât réel le justifie, une règle vaut de l’or : le locataire ne paie jamais le prix du neuf. Il paie la valeur résiduelle, c’est-à-dire la part de vie qui restait au revêtement, calculée selon son âge.

Ces durées de vie figurent dans le tableau paritaire des amortissements, établi par la Fédération romande immobilière et l’ASLOCA. Son texte le précise lui-même : il n’a « aucune force contraignante ». C’est un repère indicatif, mais tribunaux et autorités de conciliation s’y réfèrent couramment. Pour une peinture dispersion sur murs et plafonds, la durée de vie indicative est de 8 ans. Au-delà, la valeur résiduelle est en principe nulle : la peinture est amortie, et le locataire ne doit rien pour la repeinte, même si la paroi est marquée.

Voici comment se range, le plus souvent, ce que révèle un état des lieux côté peinture :

Ce que montre le mur	À la charge de qui, le plus souvent
Peinture qui ternit ou jaunit avec le temps	Bailleur (usure normale)
Traces de meubles, rectangle plus clair	Bailleur (usure normale)
Peinture dispersion de plus de 8 ans, même marquée	Bailleur (valeur résiduelle nulle)
Choc, tache indélébile, paroi fortement noircie	Locataire, à la valeur résiduelle
Murs jaunis par la fumée	Locataire (usure excessive, apprêt anti-nicotine)
Couleur posée sans accord écrit	Locataire (remise en teinte d’origine)

À lire avec votre bail et votre état des lieux d’entrée : chaque logement a son histoire.

Le détail du calcul, poste par poste, est expliqué dans notre article sur qui paie la peinture en fin de bail. Ici, retenez surtout la logique : le temps est pour le bailleur, le dommage réel est pour le locataire, et toujours à la valeur résiduelle.

Usure ou dégât ? 4 vérifications en 2 minutes

1. Le défaut figurait-il déjà à l’entrée ? Ressortez l’état des lieux d’entrée avant tout.
2. Quel âge a la peinture ? Pour une dispersion, pensez à la règle des 8 ans.
3. Est-ce le temps qui a fait ça, ou un usage brutal, une tache, un choc ?
4. Le défaut est-il isolé ou général ? Un mur entier qui vieillit, c’est souvent de l’usure.

Les trous de chevilles : ce qui passe, ce qui ne passe pas

Accrocher des cadres, une étagère, un luminaire, cela fait partie de la vie normale d’un logement. Des trous de chevilles en nombre raisonnable, proprement rebouchés et poncés, relèvent donc de l’usage normal. L’ASLOCA Genève le résume d’une formule : on rebouche les trous, mais sans repeindre les murs.

Ce qui bascule, ce sont les trous en surnombre, non rebouchés ou rebouchés grossièrement — enduit qui déborde, chevilles arrachées, éclats autour du trou, fixations dans un support inadapté. Là, une reprise est due, calculée sur la valeur résiduelle de la peinture. Le bon rebouchage, lui, ne laisse aucune démarcation : on garnit, on ponce, on retouche.

Un mot sur une recherche fréquente : le « barème » ou le « forfait » de trous. Il n’existe pas. Aucun texte ni aucune tabelle ne fixe un nombre de trous admis. C’est une appréciation — « raisonnable », « pas en surnombre » — pas un décompte à l’unité. Méfiez-vous des quotas chiffrés qu’on entend parfois : ils n’ont aucune base.

Vous avez repeint en couleur ? L’accord écrit change tout

Repeindre un mur dans une teinte personnelle n’est pas un simple rafraîchissement : c’est une modification du logement. Et elle exige le consentement écrit du bailleur (art. 260a CO).

Concrètement, deux situations. Sans accord écrit, le locataire remet les murs dans leur teinte d’origine — un blanc ou un ton neutre — à ses frais avant de rendre les clés, faute de quoi la repeinte lui sera facturée. Mais si le bailleur a donné son accord écrit sans se réserver, par écrit lui aussi, la remise en état, il ne peut en principe plus l’exiger au départ. D’où le réflexe utile des deux côtés : tout ce qui touche à la couleur se règle par écrit, au moment de l’accord.

L’erreur qu’on voit chaque semaine Arriver à l’état des lieux de sortie sans l’état des lieux d’entrée. Des deux côtés, c’est là que tout se complique : sans point de comparaison daté, impossible de dire si l’écaillure ou la tache existait déjà. Le document dort souvent dans un classeur ou une vieille boîte mail. Votre état des lieux d’entrée, vous savez où il est ? Retrouvez-le avant le rendez-vous : c’est la meilleure protection, pour le locataire comme pour la régie.

Un état des lieux de sortie qui se passe bien, ce n’est pas un rapport de force. C’est un constat partagé, lu calmement, avec les bons repères : usure d’un côté, dégât de l’autre, la valeur résiduelle pour chiffrer, et des délais tenus. Pour préparer ce moment sereinement, notre checklist état des lieux peinture reprend point par point ce qu’il faut regarder ; et la remise en état entre locataires explique la ventilation des coûts entre deux baux.

Pour un constat technique neutre et une ventilation claire — entretien à la charge du bailleur, part imputable au locataire, éventuel sinistre —, Renovhome accompagne les régies immobilières comme les locataires à Genève.

L’équipe Renovhome — Renovhome SA, Genève Pour préparer votre état des lieux ou évaluer une remise en peinture avant le rendu des clés : demander un devis gratuit.