Remise en état entre locataires à Genève : qui paie quoi

Usure normale ou dégradation : la distinction qui décide qui paie

Le Code des obligations (art. 267 CO) pose le principe : le locataire restitue le logement dans l’état résultant d’un usage conforme au bail. Autrement dit, il n’a pas à rendre un appartement neuf, mais un appartement utilisé normalement.

• Usure normale — vieillissement de la peinture, léger jaunissement, traces d’usage courant, micro-trous de fixations raisonnables. Elle découle de l’occupation et incombe au bailleur : c’est de l’entretien.
• Dégradation imputable — dégât évitable allant au-delà d’un usage soigneux : trous nombreux ou de grande taille, taches indélébiles, peinture personnalisée non remise en état, chocs marqués. Elle peut être facturée au locataire.

La frontière dépend de la durée du bail : après une longue occupation, beaucoup de défauts relèvent de l’usure et non de la faute. Plus un locataire est resté longtemps, plus la part d’usure normale est importante.

La peinture en fin de bail : un repère de durée de vie, pas une règle automatique

En droit du bail suisse, on raisonne avec des tabelles de durée de vie (durée d’amortissement) pour les installations et revêtements, dont la peinture. L’idée : une peinture a une durée d’usage théorique. Si un dommage imputable survient avant la fin de cette durée, le locataire ne supporte que la valeur résiduelle — la part non encore amortie — et non le coût d’une remise à neuf complète.

Concrètement, si une peinture est déjà ancienne au départ du locataire, sa valeur résiduelle peut être faible, voire nulle. Dans ce cas, même en présence d’un défaut, peu ou rien n’est dû, puisque le bailleur aurait de toute façon dû la refaire.

Ces durées de vie sont des repères indicatifs et d’usage (souvent issus des barèmes diffusés par les milieux du bail). Elles n’ont pas de valeur contractuelle absolue et s’apprécient avec l’état réel constaté. Renovhome SA ne fixe aucun barème : elle décrit l’état des supports, le bailleur ou la régie applique la répartition.

L’état des lieux : la pièce maîtresse du dossier

L’état des lieux est l’élément qui tranche la plupart des litiges. Sans constat écrit, il est difficile de prouver qu’un défaut existait — ou n’existait pas — à l’entrée.

• État des lieux d’entrée — point de référence. Tout défaut non noté à l’entrée est présumé absent au début du bail.
• État des lieux de sortie — daté et signé par les deux parties. Il liste les défauts constatés et précise, idéalement, ce qui relève de l’usure et ce qui est imputable.
• Avis des défauts — le bailleur doit signaler les défauts à temps après la restitution, faute de quoi il peut perdre le droit de les invoquer.

Des photos datées complètent utilement le procès-verbal. Pour préparer un constat côté peinture, notre checklist état des lieux peinture recense les points couramment vérifiés à Genève : murs, plafonds, boiseries, sols et documents.

Tableau de répartition indicatif : qui paie quoi

Ce tableau résume la logique générale du droit du bail. Il ne remplace pas l’appréciation au cas par cas ni l’état des lieux signé.

Situation côté peinture	Nature	À la charge de (principe)
Vieillissement, léger jaunissement, traces d’usage courant	Usure normale	Bailleur / régie
Micro-trous de fixations raisonnables	Usage conforme	Bailleur / régie
Trous nombreux ou importants, chocs marqués	Dégradation imputable	Locataire (valeur résiduelle)
Taches indélébiles, salissures anormales	Dégradation imputable	Locataire (valeur résiduelle)
Couleur personnalisée non remise en blanc	Modification non rétablie	Locataire (selon bail)
Auréole / dégât d’eau déclaré	Sinistre	Assurance concernée

Pour les sinistres, la prise en charge passe par l’assurance (responsabilité civile du locataire, assurance de l’immeuble ou du bâtiment selon le cas). Voir notre service sinistres dégât d’eau.

Le rôle de l’entreprise de peinture dans ce cadre

L’entreprise de peinture n’arbitre pas la répartition juridique : cela relève du bailleur, de la régie, du locataire et, en cas de désaccord, de l’autorité de conciliation. Son rôle est technique et descriptif.

Dans une remise en état entre baux, Renovhome SA :

• constate l’état réel des supports, pièce par pièce, lors de la visite ;
• établit un devis détaillé que la régie ou le propriétaire peut ventiler par nature (entretien / imputable / sinistre) ;
• conserve une traçabilité photographique en interne, utile en appui d’un dossier d’état des lieux ;
• exécute la préparation et la peinture selon un protocole identique d’un chantier à l’autre, avec contrôle des reprises sous éclairage rasant.

Les travaux livrés bénéficient de la garantie légale suisse de deux ans (art. 371 CO) sur les défauts de l’ouvrage.

En cas de désaccord : conciliation et repères ASLOCA

Quand bailleur et locataire ne s’entendent pas sur la facture de remise en état, plusieurs repères existent à Genève.

• Discussion directe d’abord, sur la base de l’état des lieux signé et des durées de vie.
• Conseil et information — l’ASLOCA (association de défense des locataires) renseigne les locataires sur leurs droits ; les milieux immobiliers et associations de bailleurs informent côté propriétaires.
• Autorité de conciliation en matière de baux et loyers — instance cantonale gratuite à saisir avant le tribunal. Elle cherche un accord et délivre, à défaut, une autorisation de procéder.

Les délais de contestation sont courts : il vaut mieux réagir vite après réception d’un décompte ou d’une retenue sur garantie de loyer. Pour un appui purement technique sur l’état d’une peinture, contactez Renovhome SA ou demandez votre devis.