Qui paie la peinture en fin de bail à Genève : locataire ou propriétaire ?

Un appartement vide, à Genève, un matin de fin de bail. La lumière rase les murs et révèle chaque trace de meuble, chaque petit trou de cheville. Sur place, une seule question occupe les esprits : qui paie la peinture, le locataire ou le propriétaire ?

La réponse n’est ni « tout au locataire », ni « tout au bailleur ». Elle se lit au cas par cas, avec le bail et l’état des lieux d’entrée. Voici les repères, expliqués simplement, utiles à la régie comme au locataire.

Qui doit repeindre, le locataire ou le propriétaire ? Le principe en une phrase

Le point de départ tient en une idée. À la fin du bail, le locataire rend le logement « dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat » (art. 267 al. 1 CO).

Autrement dit : un logement utilisé normalement, pas un logement remis à neuf. Le locataire n’a pas à effacer le passage du temps.

Ce qui relève d’un usage normal reste à la charge du propriétaire. Ce qui dépasse l’usage normal peut être mis à la charge du locataire. Toute la question du décompte se joue sur cette frontière.

Pour la lire correctement, deux documents comptent plus que tout : le bail et l’état des lieux d’entrée. Le second, daté et signé, sert de preuve centrale en cas de discussion.

L’usure normale d’un appartement en Suisse : ce que le loyer paie déjà

Le loyer ne sert pas qu’à occuper les lieux. Il est réputé couvrir l’entretien lié à un usage normal. Le vieillissement courant fait donc partie de ce que le bailleur assume.

Quelques exemples parlent d’eux-mêmes. Des traces de meubles sur les murs relèvent de l’usure normale. Une peinture qui ternit avec les années aussi.

À l’inverse, certains dégâts dépassent clairement cet usage. Des parois fortement noircies, des papiers peints crayonnés par des enfants, une poignée arrachée : là, le locataire répond du dommage.

La logique est simple à retenir. Le temps qui passe est pour le bailleur. Le dommage réel est pour le locataire.

La règle des 8 ans et le calcul à la valeur résiduelle

Quand le locataire répond d’un dégât, il ne paie jamais le prix du neuf. Il paie la valeur résiduelle, c’est-à-dire la part de vie qui restait au revêtement.

Le calcul est limpide : coût × (durée de vie restante ÷ durée de vie totale). Un papier peint prévu pour 10 ans, abîmé après 7 ans, se rembourse à 30 %.

Ces durées de vie figurent dans le tableau paritaire des amortissements. Il est établi par la Fédération romande immobilière et l’ASLOCA, et reconnu par l’USPI. Son texte le précise lui-même : il n’a « aucune force contraignante ». C’est un repère indicatif, mais tribunaux et autorités de conciliation s’y réfèrent couramment.

Voici les durées de vie indicatives les plus utiles :

Revêtement	Durée de vie indicative
Peinture dispersion (murs et plafonds, cas courant)	8 ans
Résine alkyde ou synthétique	15 ans
Papier peint de qualité moyenne	10 ans
Peinture huile/synthétique des portes et cadres de portes	20 ans
Émail/huile des cadres et tablettes de fenêtres	10 ans

La conséquence est importante pour le décompte. Si la durée de vie est écoulée, la valeur résiduelle est nulle. Une peinture dispersion de plus de 8 ans ne donne en principe lieu à aucune facturation, même si la paroi est marquée.

Pour situer chaque cas, ce second tableau aide à la lecture :

Situation	À la charge de qui
Traces de meubles, peinture qui vieillit	Propriétaire (usure normale)
Peinture dispersion de plus de 8 ans, même abîmée	Propriétaire (valeur résiduelle nulle)
Dégât réel avant la fin de la durée de vie	Locataire, à la valeur résiduelle
Couleur posée sans accord écrit	Locataire (remise en teinte d’origine)
Volets, faces extérieures des cadres	Propriétaire (enveloppe, art. 256 CO)

À lire avec votre bail et votre état des lieux d’entrée : chaque logement a son histoire.

Un décompte de sortie qui tient : côté régie comme côté locataire

Un bon décompte n’est pas un décompte « dur ». C’est un décompte fondé. Calculé à la valeur résiduelle et notifié à temps, il est solide devant l’autorité de conciliation. C’est l’intérêt de la régie autant que du locataire.

Premier point : pas de forfait. Une clause imposant d’avance une indemnité de remise en peinture, sans dommage réel, est nulle (art. 267 al. 2 CO). On ne facture que des dégâts constatés.

Deuxième point : les délais comptent pour tout le monde. À la restitution, le bailleur doit vérifier l’état et aviser immédiatement le locataire des défauts (art. 267a CO). En pratique, on parle de 2 à 3 jours ouvrables ; l’ASLOCA Genève considère qu’une semaine est déjà tardive. Le Tribunal fédéral a jugé tardif un avis donné plus de deux mois après (arrêt 4A_388/2013), avec à la clé la perte du droit de réclamer. Constater et notifier vite est donc un bon réflexe de régie.

Troisième point : la garantie de loyer. Elle ne dépasse pas trois mois de loyer et reste sur un compte au nom du locataire (art. 257e CO). Elle se libère avec l’accord écrit des deux parties, un jugement ou un commandement de payer non frappé d’opposition.

Pour un décompte qui tient : 3 réflexes

1. Un constat daté, fait vite après la restitution.
2. Chaque poste chiffré à la valeur résiduelle, pas au prix du neuf.
3. L’état des lieux d’entrée sous la main, pour comparer avant/après.

Les cas qui basculent vers le locataire : couleur, nicotine, trous

Certaines situations changent la donne et peuvent engager le locataire. Mieux vaut les connaître des deux côtés.

La couleur d’abord. Repeindre les murs en couleur est une modification qui exige le consentement écrit du bailleur (art. 260a CO). Sans accord, le locataire remet la teinte d’origine à ses frais avant de partir. Si le bailleur a consenti par écrit sans réserver la remise en état, il ne peut en principe plus l’exiger.

La nicotine ensuite. Des murs jaunis par la fumée sont considérés par la pratique comme une usure excessive. Le traitement, avec une couche d’apprêt anti-nicotine, peut alors être mis à la charge du locataire.

Les trous de chevilles enfin. En nombre raisonnable et proprement rebouchés, poncés et sans démarcation, ils relèvent de l’usage normal. L’ASLOCA Genève le résume ainsi : on « rebouche les trous mais sans repeindre ». Aucun texte ne fixe un nombre de trous admis, alors méfiez-vous des quotas chiffrés qui circulent.

Pour les boiseries, le choix de finition compte aussi. L’émail des boiseries ne se traite pas comme une dispersion murale, ni en durée de vie, ni en rendu.

Sur les chantiers entre deux locataires, la même logique de ventilation s’applique. Nous l’expliquons en détail dans remise en état entre locataires : qui paie quoi.

Pour les régies, Renovhome apporte un constat technique fiable et une ventilation claire des coûts : entretien à la charge du bailleur, part imputable au locataire, éventuel sinistre. C’est ce qui rend un décompte lisible et défendable. Découvrez notre accompagnement pour les régies immobilières à Genève, ou demandez directement un devis détaillé.

André Brito Lobo, peintre — Renovhome SA, Genève Pour un constat et un devis détaillé qui éclairent votre décompte de sortie : demander un devis gratuit.